Главная » Кредиты » Что такое ипотека – простым языком

Что такое ипотека – простым языком

Слово «ипотека» сегодня на устах практически у всех наших соотечественников. Это вполне объяснимо, ведь жилищный вопрос год от года в России становится только острее. Но все-таки, каков максимально краткий и исчерпывающий ответ на вопрос, что такое ипотека? Ответ таков: это приобретение на взятые в долг денежные средства жилой или нежилой недвижимости (и только недвижимости) с условием залога этой самой недвижимости лицу, которое согласилось дать заем. Ипотека всегда сопряжена с залогом (но не всякий залог – это ипотека, разумеется!), а вышеупомянутым лицом в 99,9% всех финансовых операций выступает банк.

Определение ипотеки прописывает взаимоотношения в паре должник – кредитор.

Ипотека – это форма залога, которая гарантирует кредитору возврат заемных средств. Для владельца имущества залог означает сохраненное за ним право пользоваться закладываемой недвижимостью. Если заемщик по каким-либо причинам не выполняет обязательств, кредитная организация получает право на реализацию заложенной собственности для покрытия долга.

Термин ипотека и ипотечное кредитование имеют разное значение. Понятие ипотеки предполагает наличие собственности. При ипотечном кредитовании на покупку недвижимости, купленная собственность становится ипотекой (залогом) для кредитора.

В России кредиты выдают на потребительские, жилищные и коммерческие нужды. И в каждом случае бенефициар хочет получить гарантии не только возврата выданных денежных средств в полном объеме, но и гарантию получения процентной прибыли в качестве платы за услугу выдачи денег. Поскольку ипотека находится в секторе крупных займов, одного стабильного среднего дохода клиента будет мало. Что здесь сделать проще всего? А проще всего поставить условие – купленную на выданные деньги недвижимость клиент тут же закладывает банку.

В случае нарушения договора со стороны клиента банк забирает заложенную недвижимость в свою полную собственность, тем самым возвращая себе свои деньги. Если учесть, что недвижимость со временем становится только дороже, то убытки покрываются с лихвой. Вот тот «костяк», вокруг которого строится весь ипотечный бизнес в России (за рубежом есть несколько особых моментов, о которых здесь говорить не имеет смысла).

Дальше идут два крупных ответвления – жилищная и коммерческая ипотека. По количеству запросов и кругу клиентов жилищная ипотека намного обогнала ту, что выдается для приобретения производственных, торговых и прочих нежилых площадей. Но и потому, что схемы выдачи такого кредита к настоящему времени в России уже отработаны, стандартизированы и имеют много вариаций (ипотечных программ). Кредит на жилье, в свою очередь, можно разделить на четыре крупные ветви:

  • стандартные ипотечные программы;
  • социальные ипотечные программы;
  • специальный сегмент жилищного кредитования – «Молодая семья»;
  • ипотека для военнослужащих;
  • обычный жилищный кредит.

Стандартных ипотек больше всего. Они рассчитаны на широкий круг лиц, которые по своему материальному положению находятся на самой нижней ступеньке среднего класса. Т. е. имеют стабильный средний доход. И, вероятнее всего, небольшую и хорошую кредитную историю (несколько успешно погашенных потребительских кредитов). Несмотря на разнообразие предлагаемых условий, обычные жилищные кредиты объединяет ряд особенностей.

  1. Стоимость квадратного метра жилья, а значит, и размер ипотеки, определяется из объективного анализа местного рынка недвижимости на данный момент.
  2. Процентные ставки назначаются с оглядкой на конкурирующие организации. Более высокие ставки обеспечат большую прибыль и, следовательно, большую выживаемость.
  3. Работает довольно жесткий отбор потенциальных заемщиков. Клиент по своему материальному статусу должен соответствовать требованиям банка.
  4. Можно выделить усредненный, т. н. типичный набор критериев типичной ипотеки: 14-15% годовых, первоначальный взнос 30%, срок 10 лет, доход заемщика минимум в два раза больше ежемесячного платежа.

Данная разновидность жилищного кредита была создана с целью обеспечить жилплощадью незащищенные, наиболее уязвимые слои населения. Далеко не все люди в состоянии потянуть требования стандартного займа на квартиру. Это означает, что воспользоваться такой льготной ипотекой сможет отнюдь не каждый. Во-первых, не все банки поддерживают программу социального ипотечного кредитования. Хотя наиболее крупные и известные финансовые организации России поддерживают. Во-вторых, жилплощадь, на которой официально прописан заемщик, должна быть меньше жилищного минимума.

Согласно ст. № 50 Жилищного кодекса России, общей для всех россиян минимальной нормой в перспективе постоянного проживания является цифра 12 кв. метров на человека. Семья из двух человек вправе рассчитывать на минимальные 42 кв. метра жилой площади. Если получается меньше, тогда необходимо стать на учет в администрации по месту прописки. Тогда заемщик официально может быть признан нуждающимся в дополнительной жилплощади, что позволит ему взять социальную ипотеку с ее льготными условиями – 7% годовых, отсутствие первоначального взноса, срок до 28 лет.

Фактически является подпрограммой социальной ипотеки, направленной специально на обеспечение квартирами молодых семей с детьми и без. Но здесь основные формы помощи – государственная субсидия и материнский капитал, а не льготные условия самой ипотеки для молодых семей. Материнский капитал чаще всего используют для погашения первоначального взноса. Что позволяет многим молодым семьям брать даже обычную ипотеку. Государственная субсидия может иметь место при нехватке минимального метража. Так, семья из двух человек при прописке на 42 метрах способна по закону получить субсидию в размере 35% от стоимости приобретаемого в кредит жилья. После рождения хотя бы одного ребенка минимальный метраж увеличивается до 18 «квадратов» на человека, а субсидия – до 40%.

Название говорит само за себя. Военнослужащие-контрактники могут позаботиться о внесении своей персоны в программу ипотечного кредитования военных. Тогда на имя соискателя будет открыт персональный счет, куда в течение всего срока службы по контракту от государства регулярно будут приходить индексируемые денежные суммы. После окончания срока контракта военный имеет право использовать накопленные средства, чтобы было легче приобрести квартиру в ипотеку. Например, для погашения первоначального взноса.

Как говорится, есть из чего выбирать. Но прежде чем вообще что-либо выбирать, рекомендуется как можно скорее избавиться от главной головной боли – сбора документов. На самом деле до непосредственного визита в выбранный банк и общения с тамошними специалистами никто не скажет абсолютно точно, какие именно понадобятся документы. Но одно следует сказать: в вопросе получения выгодного кредитного предложения много их не бывает. Поэтому здесь представлен достаточно полный список тех бумажек, от наличия и содержания которых зависит судьба заемщика.

  1. Заполненная банковская анкета и заявление на выдачу жилищного кредита. Сейчас почти любой банк поддерживает услугу интернет-заявки, которую можно заполнить на сайте банка, не выходя из дома.
  2. Заверенная копия паспорта заемщика, включая страницу с пропиской.
  3. Заверенная копия свидетельства пенсионного государственного страхования.
  4. Заверенная копия свидетельства о постановке в налоговой (ИНН).
  5. Для мужчин до 27 лет – заверенная копия военного билета.
  6. При наличии детей также нужна заверенная копия свидетельства о рождении.
  7. Молодой семье, живущей в официальном браке, понадобится предоставить заверенную копию брачного договора.
  8. Полная копия трудовой книжки. Причем желательно, чтобы за каждое место работы стояла роспись работодателя. За последнее место работы роспись обязательна. Надо ли говорить, насколько упадут шансы получить квартиру в долг при отсутствии трудовой книжки?.
  9. Все документы, отражающие уровень дохода заемщика: справка 2-НДФЛ (выдается в налоговой или по месту работы), справка о наличии счета в банке (если есть), квитанция о получении алиментов, регулярной материальной помощи, квитанция о размере пенсии (выдается в ПФР) и прочее.
  10. Пусть это никого не оскорбляет, но многие банки могут потребовать от заемщика справку, что последний не состоит на учете ни у психиатра, ни у нарколога. Также могут потребовать справку об отсутствии уголовных судимостей (особенно непогашенных).

Надо отметить, что если заемщиком выступает семья, то супруги автоматически считаются созаемщиками. Поэтому каждый из супругов предоставляет свой паспорт, ИНН, справку о доходах и т. д. Плюс в том, что банк учитывает общий семейный бюджет. Зарплаты одного члена семьи может не хватить, а вот если сложить получки обоих супругов – другое дело. Все ксерокопии можно единым разом заверить у нотариуса. И при личной встрече с сотрудником банка все равно надо иметь при себе оригиналы всех документов.

Документы, определяющие материальный статус заемщика

Здесь подразумевается не обязательный, стабильный доход в виде з/п, а какие-то дополнительные материальные ресурсы, коими обладает заемщик:

  • если в собственности уже есть какая-то недвижимость, то понадобятся копия и оригинал документа, подтверждающего право владения (купчая, дарственная, приватизационный сертификат и т. п.);
  • на любое дорогое имущество также следует предъявить документацию, если таковая предусмотрена, конечно. Например, на автомобиль, мотоцикл, автобус по законам России предусмотрено подтверждение права собственника, а на дорогой компьютер – нет;
  • это маловероятно, но если заемщик имеет в собственности акции и другие ЦБ, то выписка из реестра владельцев ЦБ необходима;
  • точно так же потребуются документы о любых банковских счетах и депозитах, если таковые имеются;
  • очень желательно иметь хотя бы небольшую и хорошую кредитную историю (потребительский кредит на бытовую технику, автокредит).

Выписку-подтверждение можно взять в том банке, где был заключен кредитный договор. Еще лучше, если хорошая кредитная история имеет место как раз в том банке, где заемщик собрался брать ипотеку. Тогда сотрудники сами найдут нужную кредитную информацию, а уровень доверия сразу повысится.

Если заемщик работает как ИП, то документации будет в два раза больше, но и шансы на положительный ответ от банка тоже значительно вырастут:

  • свидетельство о регистрации;
  • квитанции о своевременной выплате налогов;
  • бухучет, отражающий прибыльность дела;
  • копии договоров об аренде, коммерческой ипотеке и т. п., что докажет надежность и рентабельность бизнеса.

Документы на само ипотечное жилье:

  • правоустанавливающая документация;
  • технический и кадастровый паспорта;
  • две справки-формы, № 7 и № 9, о характеристике жилья и его регистрации;
  • справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
  • выписка из Реестра госрегистрации об отсутствии обременения на данное жилье.

Здесь было упомянуто много документов, но даже этот список не полный. Какому-то банку некоторые бумаги не понадобятся, а другой запросит дополнительно что-то еще. В начале статьи был дан ответ на вопрос, что такое ипотека. Но ответ заключал в себе только смысл, определение. Отвечая на данный вопрос, следует дополнить, что такое ипотека на жилье – это и набор взаимосвязанных между собой условий: процентная ставка, первоначальный взнос, сроки кредита и его размер. Конечно, полный список условий будет куда шире – обязательное страхование приобретаемого имущества, обязательная оценка квартиры и т. д. Но перечисленные четыре пункта составляют основу любого ипотечного кредитования. Именно анализ этих 4 пунктов помогает определить, какой именно ипотечный заем выбрать.

Для кого-то определяющим критерием будет процентная ставка, ее минимальный уровень. Для других – минимальный первоначальный взнос. Третьим потребуется оптимальное сочетание всех факторов. Но чтобы трезво анализировать ипотечные предложения, надо понимать, как эти критерии между собой взаимосвязаны. По классической схеме выходят следующие закономерности:

  1. Чем ниже процентная ставка, тем выше первоначальный взнос. И наоборот.
  2. Большие и маленькие кредиты имеют более низкие годовые проценты, чем средние.
  3. Кратковременные и долговременные кредиты имеют более низкие годовые проценты, чем средние по срокам.
  4. Долговременный вариант ипотеки (свыше 15 лет) подразумевает относительно низкий первоначальный взнос.

Процентная ставка объективно является ключевым критерием. Ведь она определяет размер переплаты. Например, ипотека в 1 млн рублей при 15% годовых значит, что заемщик каждый год, помимо суммы на погашения основного долга, будет доплачивать 150 тыс. рублей (15% от 1 млн рублей). Это считается непосредственной платой за услугу, которую банк оказал заемщику. Обычно сумма годовых процентов равномерно распределяется на 12 месяцев. Это значит, что клиент к ежемесячному платежу на погашения основного долга должен будет прибавлять еще 12 500 рублей.

Причем надо всегда внимательно изучать тип и характеристику ставки. Она бывает фиксированной или плавающей. Фиксированные ставки банк не имеет права менять на протяжении всего срока действия ипотечного договора. Плавающие могут меняться. Однако сейчас практически везде ставки зафиксированы, что дает клиенту некоторое ощущение стабильности и финансовой безопасности. Правда, из-за этого же ежемесячные платежи только аннуитетные, т. е. неизменяемые. В то время как дифференцированные платежи по мере выплаты кредита становятся все меньше. Но на такие уступки банки России не идут. Ставка может быть декурсивной и антисипативной. Разница между ними заключается только в сроках выплаты процентов банку. При декурсивной ставке заемщик платит проценты в течение всего срока погашения ипотеки.

При антисипативной ставке банк сразу удерживает все свои положенные проценты, просто выдавая клиенту меньшую сумму денег. Но в ипотечной сфере антисипативная ставка не применяется. Почему? Замечательный вопрос, связанный с главным, большим и лютым минусом ипотеки РФ – гигантской переплатой. Как удержать сразу всю сумму процентов за весь срок кредитования, когда из-за этих самых процентов переплата в итоге составляет 100-120% от рыночной стоимости жилья? При антисипативной ставке заемщик тогда просто-напросто ничего бы и не получил на руки. Такая переплата обусловлена высокими ставками в России. Для сравнения – в США этот критерий не превышает 3%. Второй крупный минус – это риск потери жилья при уже затраченных средствах. Так, если заемщик больше не в состоянии полноценно оплачивать кредит, банк заберет у него взятое в ипотеку жилье.

Причем независимо от того, сколько времени до этого клиент исправно платил свой долг. Третий минус заключается в том, что заемщику придется иметь дело не только с банком, но и со многими другими сторонними лицами – страховыми компаниями, оценочными фирмами, риелторами и т. д. Все их услуги заемщик также должен будет оплачивать из своего кармана. Данная статья и была написана с той целью, чтобы каждый человек, каждая семья перед тем, как взять ипотеку, взвесили все за и против. А для этого потребовалось разобрать смысл и структуру такого финансового, экономического и социального явления, как ипотека на жилье. Необходимо было разобраться, что такое ипотека и как она работает. Информация в статье рекомендована к прочтению всем, кто собирается ипотекой осчастливить и обременить себя одновременно.

О admin

x

Check Also

Ипотека для госслужащих: как выгодно преобрести жилье

Льготная ипотека госслужащим и особенности ее получения Приобретение собственного жилья является актуальной проблемой для российского ...

Кредитная карта без справок о доходах, как и где взять

Как и где получить кредитную карту без справки о доходах? Кредитная карта является исключительно удобным ...

Какие банковские карты действуют за границей

Поездка за границу требует больших финансовых затрат: проживание, питание, покупка сувениров, переезды и всевозможные экскурсии. ...

Что такое скоринговый балл в кредитной истории

Как оценивают заемщика по величине скорингового балла? В настоящее время все большее количество людей прибегает ...

Что такое выписка из кредитной истории и как ее получить?

Каждый банк, прежде чем принять решение о выдаче или же отказе в получении кредита, интересуется ...

Когда обновляется кредитная история

Кредитная история включает в себя сведения о том, какие суммы вы брали в кредит, были ...

Кредитные истории физических лиц черный список

Что такое черный список должников с плохой кредитной историей Каждому банку очень важно работать с ...

Созаемщик по ипотеке это кто?

Доходов одного заявителя редко хватает для полной оплаты ипотечного платежа. В связи с этим банки ...

Военная ипотека и материнский капитал

Использование материнского капитала совместно с военной ипотекой Военная ипотека и возмещение части задолженности матсертификатом — ...

Предоплаченная банковская карта, как получить?

Наряду с кредитными и дебетовыми банки предлагают такой продукт как предоплаченная банковская карта. Ее отличительная ...

Военный сертификат на приобретение жилья, кто имеет право

Для военнослужащих есть несколько возможностей получить квартиру по государственной программе безвозмездно. К таким относятся ипотечный ...

Военная ипотека при увольнении военнослужащего

Что происходит с ипотекой при увольнении с военной службы? Военная служба дает защитникам нашей Родины ...

Как отозвать платеж Сбербанк Онлайн

Сбербанк дает возможность своим клиентам исправить ошибочно оформленный платеж. Это можно сделать с помощью сотрудника ...

Как проверить в залоге машина или нет

Покупка транспортного средства, бывшего в употреблении, всегда рискованный шаг для будущего пользователя. Ведь риски заключаются ...

Стоит ли брать автокредит: выгоден ли он сегодня?

Стоит ли брать автомобиль в кредит сейчас, или подождать? Персональное транспортное средство — это очень ...

Что такое покупка машины в лизинг и почему это выгодно

Еще совсем недавно покупка автомобиля в лизинг была недоступной услугой для обычных пользователей. Несколько лет ...

Кредитные карты с плохой кредитной историей, реально ли получить?

Как взять кредитную карту с плохой кредитной историей? Как поступить заемщику с плохой кредитной историей ...

Единый реестр жилья военнослужащих

Как попасть в единый реестр военнослужащих, нуждающихся в жилье Программа Министерства обороны по расселению военнослужащих ...

Сбербанк автокредит: условия, процентная ставка в 2017 году

Сегодня приобрести новую машину не составляет труда любому автолюбителю. Имея в наличии всего лишь до ...

Как получить автокредит с господдержкой в Сбербанке

Госпрограмма льготного автокредитования: условия, банки и правила Для поддержания спроса на транспортные средства отечественного автопрома ...

Что такое лизинг автомобиля простыми словами

Английское слово leasing произошло от глагола «арендовать». В международной практике термин означает финансовую аренду основных ...

Кредит 0 процентов на авто – реально ли получить сегодня?

Авто в кредит без процентов – соблазн для многих автолюбителей, особенно начинающих. Сегодня многие автосалоны ...

Что выгоднее лизинг или кредит: главные отличия и сходства

Как выгоднее купить автомобиль: в кредит или лизинг? Для потенциального покупателя автотранспорта естественное желание сэкономить ...

Как оформить авто в рассрочку у частного лица: тонкости покупки

Как правильно взять машину в рассрочку у частного лица Как выгодно приобрести машину сейчас, а ...

Рейтинг@Mail.ru